2020/06/02
一口に不動産屋といってもたくさんの業態があります。
中でも中古の家などの不動産の売り買いをする不動産屋を仲介業者といいますが、仲介業者にも売り主側につく不動産屋と、買い主側につく不動産屋が居ます。
自宅を売ろうとした場合に関係するのは、売り主側につく不動産屋です。
そして、売り主とこの不動産屋の間で締結するのが、媒介契約です。
媒介契約も専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の３種類がありますが、この売り主側につく不動産にとっては、専任媒介契約さえ取れれば、片手の仲介手数料は確実になるため、専任媒介契約を取りに来ます。
この時に、専任媒介契約にしたほうが良いのか、一般媒介契約にしたほうがいいのかを書いていきます。
不動産屋は専任媒介契約にしたい
不動産屋にしてみれば、専任媒介契約にすれば、売り手側の仲介は確実に自社になるため、少なくとも片手の仲介手数料は確実にもらえることになります。
ですから、専任媒介契約にしたがります。
専属専任媒介、専任媒介、一般媒介の３種類ありますが、３種を説明せずに、専任一本で進めてくるところさえあります。
ここで、専任媒介にするか、一般媒介にするかは、担当となる営業マンが信頼できるかどうかによってきますので、一概には言えません。
それぞれのメリット、デメリットを書いてみます。
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専任媒介にするメリットとデメリット
専任媒介にすると、仲介を頼むのは一社だけになります。
ですから、専任媒介契約のメリットとしては、担当の営業マンによっては、その信頼にこたえるために全力で当たってくれると思います。
一方で、営業マンによっては、両手取引をするためだったり、売り出し価格を下げさせるために囲い込みをしたり塩漬けをしたりします。
レインズやsuumo等に情報を掲載した後、他社経由でお客様が来た時に、
「先約が居るので」「もう決まってるので」と言って、他社に客付けさせないことがあります。
また、売り主には「反応がなくて、、、」というようなことを言います。
これをやられると、売り主は困ってしまいますし、裏の取りようがありません。ほかの不動産会社と媒介契約を締結することもできません。現にこういう不誠実な営業マンは、残念ながらたくさんいますし、大手不動産会社でも、一定数居るのが実際です。
こういうことをする営業マンは、
自社で客付けもして、両手取引で仲介手数料をもらいたいか、
買い取り業者へ卸して、両手×２回仲介手数料をもらいたいか（さらにはマージンも）
です。
特に後者は悪質極まりないと思います。
動きの悪い不誠実な不動産屋や営業マンと専任媒介契約を結んでしまうと、金銭的にも精神的にも大きなダメージを被ります。
それを防ぐためには、一般媒介が良いと思います。
一般媒介契約のメリットとデメリット
一般媒介契約のメリットは、透明性が高いことです。
何社とでも媒介契約を締結できるため、動きの悪い不動産屋や営業マンに縛られることはなくなります。
不動産屋としても、片手でも決めてしまわないと、他社に決められてしまえば売り上げゼロですから、動かざるを得ません。
ただし、専任媒介契約をたくさんもらえるような企業は、一般媒介契約の案件を進めてもメリットが乏しいため、最初から捨ててくる可能性があります。
ですので、一概にどちらがいい、と言い切ることができません。
できるだけ高く自宅を売る方法
では、どうしたら自宅をできるだけ高く売ることができるのでしょうか。
それは一言でいうと、
「信頼できる不動産屋の営業マンに、本気で頑張ってもらう」
ということにつきます。
この会社がおすすめ！という会社はあります。
中小は玉石混淆ですが、やはり大手不動産会社は一定の品質を維持しているのでお勧めです。
ただ、１社に決めきれないのは、人間の営業マンが担当する以上、営業マンによって個人差がありバラツキが出てくるためです。
営業マンごとに誠実さやクオリティや真剣さにどうしても差が出てきます。
したがって、ここで言えるのは、
信頼できる大手不動産会社から、３社ほど査定見積を取る
ということです。
ここで重要なのが、一括査定見積サイトを使うのではなく、手間でも大手不動産各社のホームページから一つずつ査定見積をする、ということです。
なぜなら、一括査定サイトを利用するということは、不動産屋からしてみれば、何社も声掛けしている受注確度（媒介契約をもらえる可能性）が低い客と判断されるため、受注確度の低い見込み客にリソースを割くことをせず、対応はおざなりになります。
一方で、多少手間でも大手不動産各社のホームページから一つずつ査定見積をすれば
・当社を期待して依頼してくれているお客様
・何社も声掛けする軽いおお客様ではない
⇒受注確度（媒介契約をもらえる可能性）が高いお客様
と判断し、本気で手厚く対応してもらいやすくなります。
したがって、手間でも大手不動産各社のホームページから一つずつ査定見積をする、ということが重要です。
そして、自分で対処しきれないほど大量に依頼してしまうと、あとで自分の首を絞めることになるので、せいぜい３社が程度が好ましいです。
会社の知名度、取扱件数、取扱高、売上 から太鼓判を押せる企業およびサービスは、おそらく聞いたことがあると思いますが、
三井のリハウス（三井不動産リアルティ）
住友不動産販売株式会社
東急リバブル株式会社
ノムコム（野村不動産ソリューションズ株式会社）
です。
三井のリハウスとノムコムのリンクを貼っておきますので、各１分程度で済みますから、まずはクリックしたうえで入力ください。
ノムコムの不動産無料査定
査定依頼をすると、査定書がメールで届き、その後実際にアポイントを取って面談することになるはずです。
そのなかで、担当する営業マンを見定め、信頼できる方と媒介契約を締結してください。
数社のうちから１社、専任媒介契約を締結するのが良いのか、数社とも一般媒介契約を締結するのがいいのか、判断が難しいところですが、専任媒介契約だと売買が１社のみに握られてしまうので、信用できる営業マンであれば、全力で動いてくれると思いますが、一方で囲い込みや塩漬けのリスクもあります。
一般媒介にした場合は、営業マンの優先順位が下がりますが、囲い込みや塩漬けリスクは低くなります。
もし、不安で相談したい場合、上の２社に見積依頼をした後であれば、住友不動産販売の紹介や東急リバブルの紹介、個別相談も可能です。
