もちどらどっとこむ

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自宅を売却したいのに売却できない!オーバーローンの恐怖

time 2017/03/27

花粉なのか鼻が垂れるもちどらです。

自宅を売却することを前提に家を購入する人はまずいません。

ですが、長い人生の中で、自宅を売却することになるケースが出てきます。(参考記事はコチラ

我が家はいくらで売れる?自宅売却の流れと値段の決まり方

さて、そんなときに、自宅を売却したいのに、売却できない!!というケースが存在します。

この記事を見て、へぇ、そんなこともあるんだなぁと思っていただけば、いざという時の落とし穴を回避できるかもしれません。

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オーバーローンという落とし穴

自宅を売却したいのに売却できない!!

そうなってしまう理由のうち、大きなものはオーバーローンです。

オーバーローンとは、

売却価格<ローン残高

ということです。

文字通り、ローン残高が、物件価格をオーバーしている状態を指します。

たとえば、4,000万円の家を、年利0.975%の住宅ローンを4,000万円組んで購入しました。

5年後に売却しようとして査定したら、3,200万円だといわれました。

ローンの残高は3,500万円です。

つまり、3,200万円で売却できたとしても、ローン残高は3,500万円あるので、住宅ローンの完済まで300万円足りません。

ですので、3,200円の売却代金と、300万円を別途用意して、3,500万円の住宅ローンを完済しないと、売却できません。

といったケースです。

え!?そんなことあるんかいな!?

と思う方もいらっしゃると思いますが、ケースとしてあるのが実情です。

オーバーローンになるケース

オーバーローンになるケースは、ある程度の共通点があります。購入した時の価格よりも、売却価格が低下しすぎてしまう、ローンを組みすぎてしまうことにより、オーバーローンは発生します。

①新築プレミアムが乗っかりすぎ

 新築プレミアムについては以前記事にしましたが

新築プレミアムの恐怖!はげ落ちるのはなんと○割!?

要は購入した時の金額よりも、新築プレミアムがはげ落ちることで、売却するときの金額が極端に落ちてしまうと、ローン残高より売却金額のほうが低くなり、オーバーローンになってしまいやすくなります。

②価格が落ちすぎ

人気のないエリアだったり、東日本大震災後の液状化したエリアや、放射能のホットスポットになったエリアがんがん開発されて新築物件が供給されまくっているエリアは、いざ中古で売却しようとした際に、価格が落ちてしまいます。

③フルローン、諸費用ローン、リフォームローンなどでローンを組みすぎ

昔は頭金を少なくとも2割用意するのが当たり前だったようですが、いまは全額ローンを組むことが可能です。さらに言えば、契約時の諸費用(新築なら売買代金の6%くらい)や、中古をリフォームして住む場合のリフォーム代も、諸費用ローンやリフォームローンという名目で住宅ローンと一緒に組むことが可能です。これをやってしまうと、物件の価格以上のローンを背負うことになりますので、オーバーローンになってしまう可能性が極端に上がります。

オーバーローンにならないために

オーバーローンにならないためには、

①新築プレミアムを回避する(つまり、価格の下がった中古を購入する)

②エリア選定をしっかりと行う

③頭金を用意する。諸費用やリフォーム代はローンに頼らない

ことで、オーバーローンを回避できます。

①については新築に住みたい人は多いですし、ある程度長く住むことにより、新築プレミアムによるダメージを緩和することができます。

②については、正直今後35年の中で、エリアの値上がり、値下がりを予測するのは至難の業です。

ですので、この中で一番簡単なのは、やはり③の頭金を用意することでしょう。

購入したい物件価格の2割の頭金と、5~8%の諸費用、つまり25%程度の現金を用意できれば、オーバーローンになるケースはほぼなくすことができます。

たとえば4,000万円の物件であれば、1,000万円の頭金を用意しておくと、オーバーローンで困ることは回避できるでしょう。

まとめ

オーバーローンは怖いです。

自宅を売却したいと思っても売却できず、日々のローン返済や固都税、マンションなら管理費修繕積立金がかかり続けます。

いまは簡単に物件価格全額を住宅ローンで組む(フルローン)ことが可能なばかりか、諸費用でさえも住宅ローンに組み込むことが可能で、不動産会社はあの手この手で物件を売ろうとしてきます。

しかし、相手も商売ですがこちらも人生がかかっています。

不動産会社の営業マンのいうことを鵜呑みにせず、しっかりとリスク想定や、出口戦略を考えたうえで、いい家を購入してください。

また、すでにご自宅をお持ちの場合は、ローン残高の確認と、ご自宅の査定をしておきましょう。

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以上、お読みいただきありがとうございました。

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