自宅を売却したいのに売却できない！オーバーローンの恐怖

花粉なのか鼻が垂れるもちどらです。

自宅を売却することを前提に家を購入する人はまずいません。

ですが、長い人生の中で、自宅を売却することになるケースが出てきます。（参考記事はコチラ）

我が家はいくらで売れる？自宅売却の流れと値段の決まり方

さて、そんなときに、自宅を売却したいのに、売却できない！！というケースが存在します。

この記事を見て、へぇ、そんなこともあるんだなぁと思っていただけば、いざという時の落とし穴を回避できるかもしれません。

オーバーローンという落とし穴

自宅を売却したいのに売却できない！！

そうなってしまう理由のうち、大きなものはオーバーローンです。

オーバーローンとは、

売却価格＜ローン残高

ということです。

文字通り、ローン残高が、物件価格をオーバーしている状態を指します。

たとえば、4,000万円の家を、年利0.975％の住宅ローンを4,000万円組んで購入しました。

5年後に売却しようとして査定したら、3,200万円だといわれました。

ローンの残高は3,500万円です。

つまり、3,200万円で売却できたとしても、ローン残高は3,500万円あるので、住宅ローンの完済まで300万円足りません。

ですので、3,200円の売却代金と、300万円を別途用意して、3,500万円の住宅ローンを完済しないと、売却できません。

といったケースです。

え！？そんなことあるんかいな！？

と思う方もいらっしゃると思いますが、ケースとしてあるのが実情です。

オーバーローンになるケース

オーバーローンになるケースは、ある程度の共通点があります。購入した時の価格よりも、売却価格が低下しすぎてしまう、ローンを組みすぎてしまうことにより、オーバーローンは発生します。

①新築プレミアムが乗っかりすぎ

 新築プレミアムについては以前記事にしましたが、

新築プレミアムの恐怖！はげ落ちるのはなんと○割！？

要は購入した時の金額よりも、新築プレミアムがはげ落ちることで、売却するときの金額が極端に落ちてしまうと、ローン残高より売却金額のほうが低くなり、オーバーローンになってしまいやすくなります。

②価格が落ちすぎ

人気のないエリアだったり、東日本大震災後の液状化したエリアや、放射能のホットスポットになったエリア、がんがん開発されて新築物件が供給されまくっているエリアは、いざ中古で売却しようとした際に、価格が落ちてしまいます。

③フルローン、諸費用ローン、リフォームローンなどでローンを組みすぎ

昔は頭金を少なくとも2割用意するのが当たり前だったようですが、いまは全額ローンを組むことが可能です。さらに言えば、契約時の諸費用（新築なら売買代金の6％くらい）や、中古をリフォームして住む場合のリフォーム代も、諸費用ローンやリフォームローンという名目で住宅ローンと一緒に組むことが可能です。これをやってしまうと、物件の価格以上のローンを背負うことになりますので、オーバーローンになってしまう可能性が極端に上がります。

オーバーローンにならないために

オーバーローンにならないためには、

①新築プレミアムを回避する（つまり、価格の下がった中古を購入する）

②エリア選定をしっかりと行う

③頭金を用意する。諸費用やリフォーム代はローンに頼らない

ことで、オーバーローンを回避できます。

①については新築に住みたい人は多いですし、ある程度長く住むことにより、新築プレミアムによるダメージを緩和することができます。

②については、正直今後35年の中で、エリアの値上がり、値下がりを予測するのは至難の業です。

ですので、この中で一番簡単なのは、やはり③の頭金を用意することでしょう。

購入したい物件価格の2割の頭金と、5～8％の諸費用、つまり25％程度の現金を用意できれば、オーバーローンになるケースはほぼなくすことができます。

たとえば4,000万円の物件であれば、1,000万円の頭金を用意しておくと、オーバーローンで困ることは回避できるでしょう。

まとめ

オーバーローンは怖いです。

自宅を売却したいと思っても売却できず、日々のローン返済や固都税、マンションなら管理費修繕積立金がかかり続けます。

いまは簡単に物件価格全額を住宅ローンで組む（フルローン）ことが可能なばかりか、諸費用でさえも住宅ローンに組み込むことが可能で、不動産会社はあの手この手で物件を売ろうとしてきます。

しかし、相手も商売ですがこちらも人生がかかっています。

不動産会社の営業マンのいうことを鵜呑みにせず、しっかりとリスク想定や、出口戦略を考えたうえで、いい家を購入してください。

また、すでにご自宅をお持ちの場合は、ローン残高の確認と、ご自宅の査定をしておきましょう。

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以上、お読みいただきありがとうございました。