2020/06/02
不動産屋、営業マンの中には、媒介契約をもらった物件を、「業者卸し」にしようとする人がいます。
私は個人的に、売り主に「業者卸し」を勧めてくる営業マンは許せません。
もちろん、業者卸ししたほうが良い案件もあることはありますが、一般的は業者卸しを進めてくる不動産屋の営業マンは、不動産のプロとして失格だと思います。
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自宅売却における「業者卸し」とは何か
自宅を売却する際、通常は、その不動産を購入してくれる一般のお客さんを探します。
一般のお客さんは、当然自分が住宅ローンを組んで、そこに住む予定ですから、相場相当の金額で購入します。いわゆるエンド価格です。
不動産屋の営業マンが、こういう普通の買い主を見つけてきてくれれば、相場相当の金額で売却できて、めでたしめでたしとなります。
ですが、不動産の営業マンによっては、こういう普通の買い主を見つけてくるのではなくて、買取再販業者を買い主としてお勧めしてくることがあります。
買取再販業者というのは、相場相当からはるかに低い金額で物件を購入し、リフォーム等をして、相場相当の金額で再販します。
いわゆる買取再販というもので、中古出てているリフォーム済み物件のなかには、業者が一般の前所有者から買い叩いたり、競売物件で買い叩いたものを、リフォームして再販しているものもあるのです。
自宅の売却で業者卸しにするのが好ましい場合は滅多にない
自宅を売るときに、業者卸しにするメリットとしては、相手が買い取り業者ですから、
・すぐに現金で支払ってくれること
・周囲に知られずに済むこと
の２点があります。
通常の売却活動は、まず媒介契約を結んだあと、自宅を売却情報としてネット上に掲載したり、広告を出したりして購入希望者を探すので、近所の人に自宅を売り出したことは知られてしまう可能性があります。
また、購入希望のお客さんも、まず物件情報を探して、その物件を目にして、興味があれば不動産屋に連絡して、予定を合わせて現地を見に来て、気に入ればローン審査をして、審査が下りたら売買契約をして、ローン契約をして、お金を支払って物件のカギを受け取って、という流れなので、売却が進むのに時間がかかります。
ですから、売却金額が６掛け位に下がったとしても、周囲に知られず早急に現金化したい。という場合は、業者卸しも選択肢になってきます。
自宅を売る際に不動産屋が業者卸しを勧めてくるとき
実際に、不動産屋の営業マンが業者卸しを勧めてくるときは、例えば相場4000万円の不動産だとして、塩漬けにするなどして売り出しても一向に売れない、反響もない状態にして売り主を弱気にさせて、
売却価格は落ちてしまいますが、業者買取ならすぐに終わりますよ。どうしますか。
と打診してきます。何をバカなと突っぱねることができればいいですが、弱って判断力が鈍っているときにこれをやられると、ではそれでお願いします、と折れてしまう売り主も一定数出てきてしまうのが現実です。
相場であれば4000万円程度で売れる物件を、2500万円程度で買い取り業者に売却させます。つまり、売り主は1500万円くらい損をします。
2500万円で購入した買取再販業者は仲介手数料と登記費用、不動産取得税を支払い、数百万円かけてリフォームして、4000万円で再販し、仲介手数料、譲渡税を差し引いても、数百万円の利益をだします。
間に入る不動産屋は、お客さんから買取再販業者へ業者卸しするときに2500万円の両手仲介（仲手162万円）と、買取再販業者が一般のお客さんに売るときに4000万円（仲手252万円）の両手仲介のダブルで仲介手数料約400万円を得ることができます。
ですから、単なる片手仲介や両手仲介よりも、往復できるため不動産屋にとっては利益大であり、買取再販業者も利益が出ます。売り主が一人大損をする、という構図です。
私も某不動産屋の営業マンから、この手を食らいました。
自分に知識があったこと、適切な相場観があったこと、売却に時間がかかっても耐えられる体力があったことで、どうにか損せずに済みましたが、この手法は本当に売り主を大損させる行為であり、売り主から信頼されて媒介契約をいただいているにもかかわらず、利益相反も甚だしいひどい行為だと思いますが、現にこういう手法をとる不動産屋や営業マンがいるのは、残念ながら事実です。
さらにひどい営業マンだと、買取再販業者と個人的に結託し、バックマージンやリベートをもらっていることさえあります。
できるだけ高く自宅を売る方法
では、どうしたら自宅をできるだけ高く売ることができるのでしょうか。
それは一言でいうと、
「信頼できる不動産屋の営業マンに、本気で頑張ってもらう」
ということにつきます。
この会社がおすすめ！という会社はあります。
中小は玉石混淆ですが、やはり大手不動産会社は一定の品質を維持しているのでお勧めです。
ただ、１社に決めきれないのは、人間の営業マンが担当する以上、営業マンによって個人差がありバラツキが出てくるためです。
営業マンごとに誠実さやクオリティや真剣さにどうしても差が出てきます。
したがって、ここで言えるのは、
信頼できる大手不動産会社から、３社ほど査定見積を取る
ということです。
ここで重要なのが、一括査定見積サイトを使うのではなく、手間でも大手不動産各社のホームページから一つずつ査定見積をする、ということです。
なぜなら、一括査定サイトを利用するということは、不動産屋からしてみれば、何社も声掛けしている受注確度（媒介契約をもらえる可能性）が低い客と判断されるため、受注確度の低い見込み客にリソースを割くことをせず、対応はおざなりになります。
一方で、多少手間でも大手不動産各社のホームページから一つずつ査定見積をすれば
・当社を期待して依頼してくれているお客様
・何社も声掛けする軽いおお客様ではない
⇒受注確度（媒介契約をもらえる可能性）が高いお客様
と判断し、本気で手厚く対応してもらいやすくなります。
したがって、手間でも大手不動産各社のホームページから一つずつ査定見積をする、ということが重要です。
そして、自分で対処しきれないほど大量に依頼してしまうと、あとで自分の首を絞めることになるので、せいぜい３社が程度が好ましいです。
会社の知名度、取扱件数、取扱高、売上 から太鼓判を押せる企業およびサービスは、おそらく聞いたことがあると思いますが、
三井のリハウス（三井不動産リアルティ）
住友不動産販売株式会社
東急リバブル株式会社
ノムコム（野村不動産ソリューションズ株式会社）
です。
三井のリハウスとノムコムのリンクを貼っておきますので、各１分程度で済みますから、まずはクリックしたうえで入力ください。
ノムコムの不動産無料査定
査定依頼をすると、査定書がメールで届き、その後実際にアポイントを取って面談することになるはずです。
そのなかで、担当する営業マンを見定め、信頼できる方と媒介契約を締結してください。
数社のうちから１社、専任媒介契約を締結するのが良いのか、数社とも一般媒介契約を締結するのがいいのか、判断が難しいところですが、専任媒介契約だと売買が１社のみに握られてしまうので、信用できる営業マンであれば、全力で動いてくれると思いますが、一方で囲い込みや塩漬けのリスクもあります。
一般媒介にした場合は、営業マンの優先順位が下がりますが、囲い込みや塩漬けリスクは低くなります。
もし、不安で相談したい場合、上の２社に見積依頼をした後であれば、住友不動産販売の紹介や東急リバブルの紹介、個別相談も可能です。
