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住宅ローンはいくら組めるのか。新入社員でもわかるサラリーマンの基礎知識

time 2017/05/09

家を買おうと思っているサラリーマン向けの記事です。

住宅購入するときに、予算を組みますよね。

だいたい3,000万円?それとも4,000万円?ざっくりそれくらいをイメージして、新築のマンションなのか戸建てなのか、土地を買って注文住宅を建てるのか、中古住宅を買うのか。

それを考えていくことになりますが、さて、いったいいくらまで住宅ローンを組めるのか。それを知っておいたほうが有利なので、簡単にご説明します。

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いくらまで住宅ローンを組めるのか

これは、あくまで銀行が住宅ローンとして融資する最大限の金額の話ですので、実際に毎月返済して日々生活をやっていけるかとは違う話です。

計算に必要なものは年収です。こちらは額面です。源泉徴収票だと一番左の数字ですね。

メガバンクのUFJ銀行で見ておけばまず問題ないので、それで計算してみましょう。

額面年収が500万円だとすると、返済比率40%、審査金利3.2%で見ることになります。つまり、年収500万円のうち、金利3.2%で借りて返済額を40%までに抑えるということになります。

まず年収500万円のうち、返済比率を40%ですと500万円×40%=200万円をローンの支払いに充てることができます。月で割ると、200万円÷12か月=16万6千円です。

次に100万円を3.2%元利均等の35年住宅ローンで返済すると、月額3,960円の返済となります。

ローン返済に充てることができる16万6千円を、月額3,960円の返済額で割ると、41となります。

月額3,960円は100万円を35年ローンで組んだ返済額なので、41倍、つまり100万円×41=4,100万円まで住宅ローンを組むことができる、という計算になります。

結論としては、年収500万円のサラリーマンなら4100万円まで住宅ローンを組むことができる、ということになります。

実際に住宅ローンを組んだ時の金利はどうなるのか

先ほどの計算で、審査金利3.2%の元利均等35年住宅ローンで4,100万円の組むことができ、毎月の返済額は3,960円×41=162,360円となります。が、あくまでこれは審査金利であり、実際の借り入れの金利は融資実行時の金利となります。

たとえば、今は2017年5月ですので、5月に融資実行(つまり物件の引き渡し)を受けるとすると、メガバンクは優遇金利最大で変動金利・元利均等35年住宅ローンですと0.625%となります。

店頭表示金利2,475%から優遇▲1.85%を引き出すにはサラリーマンとしてのステータスに拠りますが、0.625%で4,100万円を借り入れると毎月の返済額は108,710円となります。

住宅ローンを組む際のよくある落とし穴

さきほどの試算はあくまで優良な顧客の場合であり、実際この通りに融資がおりない可能性があります。

①ほかにも借金がある

消費者金融や自動車ローン、奨学金返済など、ほかの借金の支払いがあると、毎年の返済比率にかかわってきます。たとえば毎月のローン返済が自動車ローン2万円、奨学金返済2万円があると、年収500万円の返済比率40%=16万6千円から4万円を引いて、12万6千円になってしまいますので、審査金利3.2%つまり3,960円で割ると31となり3,100万円までしか融資がおりません。

返済比率の40%の枠の中というのは、あくまですべての借金の返済額となるため、借り入れ予定の住宅ローン以外の借金があるとその分枠を圧迫してしまいます。

他の借金がある場合は、あらかじめ返済を済ませておくといいでしょう

②信用事故を起こしている

これは致命的です。信用事故というのは、金融機関が金を貸すだけの信用力がないと判断する出来事のことです。

よくあるのがクレジットカードの返済遅延です。毎月の引き落としがかからなかったということはあるあるなのかもしれませんが、実際に返済遅延が起きると信用情報がCICという期間に記録されます。それが載ってしまうと、5年間は住宅ローンを組むことができません。

たかだか数千円、数万円の話で大げさな、とお客さんでもいう人がいますが、金融機関からすれば借金をして期日通りに返済しなかった信用できない人間であるという認識になりますので、あきらめて5年間真面目に過ごすしかありません。

③勤続3年未満である

金融機関によっては、金利条件が厳しくなりますけど貸してくれるところもあるといえばあります。ただ、やはり一般的には勤続3年以上ないと厳しいです。

あくまで金融機関は安定したサラリーマンだからこそ超長期かつ低金利の融資を行うわけなので、安定したサラリーマンに見えない勤続3年未満だと満足な融資がおりません。

転職したら3年は住宅ローンを組めないと思っておいたほうがいいでしょう。もしくは、転職しようと思っているなら、その前にさっさと住宅ローンを組んでしまう方がいいです。

まとめ

結論としては、普通の年収500万円のサラリーマンであれば、4,100万円まで住宅ローンを組むことができますので、それを目安に住宅購入を検討してください。

注意点は①ほかの借金は返す、②クレジットカード払いは遅れず支払う、③むやみに転職しない、の3点です。

また、今回ご説明したのはあくまで銀行から住宅ローンとして借りることができる最大の金額であり、実際に生活が回るかどうかは別問題なのでご留意ください。

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