もちどらどっとこむ

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新築プレミアムの恐怖!はげ落ちるのはなんと○割!?

time 2017/03/26

こんにちは。ヨドバシのポイントが失効していたもちどらです。

日本人は新築が好きです。同じ値段なら中古より新築がいいですよね。ところで、新築プレミアムって聞いたことありますか?本でも車でも、新品と中古品は値段が違いますよね?住宅ももちろんそうです。

そして、その新築と中古の差額は新築プレミアムと呼ばれています。

今回は、そんな住宅の新築プレミアムについて、不動産の開発業務と仲介業務の経験からお話します。

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新築プレミアムの仕組み

建売でも、注文住宅でも、マンションでも、新築プレミアムは存在します。つまり、建物そのものの価値よりも、新築プレミアムが上乗せされた値段で、販売されているのです。

では売主側の目線から、新築プレミアムの仕組みを見ていきましょう。

建売やマンションの場合、売主は、まず土地を見つけます。

開発担当の業務は、ひたすらその場所の不動産屋を回って、建売やマンション用地がないか聞いて回ります。

ちなみに、建売やマンション用地は、個人(エンドユーザー)に売れないような土地です。たとえば、きちんと接道が取れていて、戸建てが建つ広さがあれば、個人が買って家を建てます。けどですが、変に広くて、接道が取れないような土地は、建売かマンションでも建てないと使い道がありません。そんな土地を建売やマンションのデベロッパー会社の開発担当者は日々血眼になって探しています。

土地が見つかると、そこに設計を入れて、どれくらいの規模の建物が建築可能で、どれくらいの価格で販売できるか(販売価格)を把握します。

それを元にゼネコンに話を持っていき、いくらで建物が建つか(建築費)を考えます。

そこに経費と利益を乗せて、プロジェクトの完成というわけです。

販売価格-(土地代+建築費)=経費+利益

となります。これを、購入者目線で見ると、

販売価格=土地代+建築費+経費+利益

となり、販売価格は単純な土地と建物の価値に、売り主の経費と利益が上乗せされた金額になっているのです。

当たり前といえば当たり前ですが、この上乗せされた売主の経費と利益の部分が、新築プレミアムとなります

新築プレミアムは○割

新築プレミアムの仕組みを見ていきましたが、では販売価格に対しての新築プレミアムはいったい何割なんでしょうか。

正解は2割です。

これだけの利益を取らないと、決済がおりず、プロジェクトを動かせません。

地域にもよりますが、土地代40%:建築費40%:経費12%:利益8%が標準的な割合です。

土地と建物は、都市部であれば土地代の割合が上がりますし、地方であれば土地代の割合が下がります。

この2割の新築プレミアムのうち、12%が経費で、8%が利益です。

12%の経費の内訳は、ネット広告や、カラーのチラシ、販売パンフレット、駅前のティッシュ配りなどの広告宣伝費、マンションであればモデルルームなどの販売拠点費、営業マンの人件費などです。

20%の新築プレミアムから12%の経費を引いた8%が利益となります。

当たり前といえば、当たり前の話ですよね。

ただこの20%の新築プレミアムは、経費分の12%は販売活動の過程で消えてなくなりますし、利益分の8%は売主の取り分ですから、住宅そのものの価値としては残りません

新築プレミアムの落とし穴

世の中のどんな商品にも、経費と利益は乗った状態で販売されます(中には赤字覚悟の販売もありますが)。

それでも新築はいいですよね。

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そんな新築住宅は、購入者が入居した時点で中古となり、新築プレミアムがはげ落ちます。

簡単に言えば、足を踏み入れた瞬間に値段が2割落ちる、ということです。

たとえば4,000万円で新築マンションを買ったとしましょう。

あなたが入居した瞬間、中古物件となり市場価格は3,200万円になります。

まぁそこまでは実際言い過ぎで、中古でも築一年とか二年とかなら、もう少しお金を出してくれる購入者もいますが。

ずっと住み続けるならいいのですが、ここで問題なのが、途中で売却することになるケース(参考記事コチラ)です。

我が家はいくらで売れる?自宅売却の流れと値段の決まり方

販売価格4,000万円の新築マンションを4,000万円の住宅ローンで購入。

3年後に売却をすることになる。

市場価格は3,200万円の中古マンション。

住宅ローンの残債は、3,690万円。

落とし穴はここです。

3,200万円でしか売却できないのに、住宅ローンは3,690万円残っている

つまり、売却するために差額の490万円を用意しないと売却できないのです。

オーバーローンというやつですね。

建物としての価値と、住宅ローン残高がクロスするまでは、売却すると損します。というか、+αの現金がないと売却できません。

ここが、最大の落とし穴ですね。

もちろん、湾岸部など物件価格が値上がりするケースもありますが、

単純に建物の価値が年が経つごとに下がっていくと考えると、全額ローンで組んでいる場合は10年以内で売却するとオーバーローンになる可能性が高いです。

気を付けてくださいね。

新築プレミアムまとめ

新築プレミアムは販売価格の2割!

全額ローンを組む場合はオーバーローンに気を付けろ!

それでも新築がいいなら新築を買え!

というところです。いざという時に備えて、
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以上、お読みいただきありがとうございました。

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