もちどらどっとこむ

24歳で株に手を出して29歳で脱サラした30歳子持ち元マンデベ社員が不動産やマネーのお得な話や仕事や副業について語る読むマネー系ブログ

査定額を鵜呑みにするな!自宅売却時に心得ておくこと

time 2017/05/29

久々に会った知り合いに、こんなことを言われました。

「急きょ引っ越しをすることになって、自宅を売却するか賃貸に出すか悩んでいる。」

「売却に出すことも視野に入れているので、不動産屋に見てもらった。」

「不動産屋1社だけでは不安なので、3社に見てもらった。」

「C社は買った値段で出してみましょうと言ってくれた。」

私はむむむ!と思って、いろいろとアドバイスをしました。

おそらく、世の中には損をすることではなく、損をしたと認識することがつらいことでありストレスがたまることなんだと思います。

損をしても気付かなければ幸せ、的な。

ですが、損をしないような知識を持っておけば、損失を抑えることができます。

できるだけ損を抑えたければ、読んでみてください。

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自宅を査定に出すとどうなるか

不動産を売りたい、と不動産屋に連絡すると、自宅に来てくれて、15分くらい部屋の中をじろじろと見て回り、査定額を出します。

この査定額を聞いて、売り主はこの不動産屋で売却活動を使用かどうか決定するので、査定額は極めて重要な価格です。

売る側としては、指標となるのは自分がこの不動産を買ったときの値段ですよね。

3,500万円で買った不動産が、いったいいくらで売れるのか。

不動産屋を3社呼んでみたとして、

A社「3,200万円でスタートしてみましょうか」

B社「2,900万円は固いですね」

C社「買った値段の3,500万円でまずは出してみましょう」

といわれたら、普通はC社を選ぶのではないでしょうか。

そりゃあできるだけ買ったときの値段に近い値段で売りたいですよね。

しかし、ここに落とし穴があります。

査定額は売却価格ではない

不動産屋が言う査定額は、残念ながら売却価格ではありません。

不動産屋がその金額で買い取ってくれるわけではないのです。

不動産屋はあくまで不動産売却のお手伝いをする(つまり仲介)という立ち位置なので、その金額で売り出してみましょう、という言い値にすぎません。

実際にお金を出して購入するのは一般の人々です。

いざ売り出すと相場からはなれているほど査定額からどんどんと値下げしていき、妥当な売却価格で着地します。

たとえば、2,900万円で売り出し始めて2,800万円で着地するか、3,500万円で売り出し始めて、ガンガン値下げして2,800万円で着地するかの違いです。

査定額とは、あくまで売主がいくらで売り出したいかという言い値にすぎません。

ヤフオクとかメルカリとかでも、やたら高い値段で売り出している品物ってありますよね。

別にいくらで売り出すかは自由です。

ただ、高すぎたら売れないだけです。

高い査定額を出す不動産屋の思惑

あなたの自宅は高く売れますよ!

といわれたら、だれでもうれしいですよね。

あなたの自宅はせいぜい買ったときの値段の7割ですね。

といわれたら気分を悪くします。

不動産屋は「媒介契約」が欲しいのです。

それも、「専任媒介契約」が欲しいので、できるだけ高い値段を言って、

じゃあ「おたくにお任せしようかな」という言葉を売り主からもらいたいのです。

不動産屋が売主のために不動産を売却するには、売主との「媒介契約」が必要です。

しかも、一社だけ選任という「専任媒介契約」をもらうことができれば、その不動産を扱えるのは自社だけになります。

ですから、どんな手段を使っても、ほかの不動産屋を出し抜いて「専任媒介契約」をもらうためにいろいろします。

そのもっとも簡単で最悪な手段が、「相場より高い査定額を出す」というものです。

「専任媒介契約」さえ取れてしまえば、あとはなんだってOKですからね。

「専任媒介契約」をもらったら売り上げが立ったも同然

普通の商売をしている人にはイメージがつかみにくいかもしれませんが、不動産屋(仲介)は、商品を持ちません。

不動産屋にもいろいろありますが、仲介の売主側をメインでやっている不動産屋は、商品を仕入れることが至上命題であり、商品さえ仕入れれば、手数料が上がったも同然というビジネスになっています。

不動産を売りたいなという人を見つけ、媒介契約を結ぶと、その不動産を商品として売却情報を公開することができます。

不動産業界のレインズという、まぁ業界版suumoみたいなインターネット上のデータベースに載せるわけです。

売却情報を公開すると、今度は買主側をメインでやっている不動産屋から、たくさん反響があります。

その中の一件と最終的に契約できれば、売主側の不動産屋は

売却価格×3%+6万円+消費税の仲介手数料を得られるわけです。

もし3,000万円で売れれば仲介手数料は96万円+消費税ですね。

つまり、売主側の不動産屋は、媒介契約さえ取ってしまえば、仲介手数料が売りあがったも同然、というわけですので、あの手この手で「媒介契約」を取ろうとしてきます。

特に、一社専任である「専任媒介契約」がおいしいわけです。

買ったときの値段で売れることはまずない

残念ながら、不動産は買ったときの値段で売れることはまずありません。

余りにも高過ぎる査定額には注意してください。

新築であれば、購入時の金額には売主の利益が含まれていますので、これは必ずはげ落ちます。

新築プレミアムの恐怖!はげ落ちるのはなんと○割!?

また、実際の査定はこのように進みます。

我が家はいくらで売れる?自宅売却の流れと値段の決まり方

また、購入時に住宅ローンを組みすぎてしまい、売却価格よりも住宅ローンのほうが大きいと、売却することができません。

自宅を売却したいのに売却できない!オーバーローンの恐怖

不動産売却なんて人生でそう何度もあることではありませんが、1回の金額が大きいので、「知っておくこと」ことで損を抑えることができるはずです。

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