もちどらどっとこむ

24歳で株に手を出して29歳で脱サラした30歳子持ち元マンデベ社員が不動産やマネーのお得な話や仕事や副業について語る読むマネー系ブログ

不動産投資に手を出す前に考えておきたいこと・ランニングコスト編

time 2017/04/06

競売物件なら不動産投資としてうまくいくと考えているもちどらです。

サラリーマンでも大家さん!安定した不労所得で年収1,000万円!などとキャッチ―なフレーズは10年以上も前から私たちサラリーマンを魅了し続けています。

興味湧きますよね。手を出してみたくなりますよね。

ですが、本当にそんなに儲かるんかいな?

という疑問を持ち、興奮した気持ちをいったん落ち着かせてから考えてみても遅くはありません。

そもそも、そんなに簡単に儲かるのであれば、サラリーマンにまで話が回ってくる前に、上流の誰かが儲けて終わりでしょう?

サラリーマン不動産投資を勧める背景には、サラリーマンに投資用不動産を買わせることで、別の誰かが儲けたいから、という思惑が必ずあります。その思惑の裏をかくほどの知恵がなければ、まんまとやられてしまうでしょう。

というわけで、前回は不動産投資におけるイニシャルコストを見ていきましたが、

今回はランニングコストについて考えていきます。

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賃貸管理会社への費用

いざ投資用不動産を手に入れることができたとして、そのままではその投資用不動産は何の収益も生み出しません。収益を生み出すには、その投資用不動産に賃借人をつけなければなりません

賃貸として借りる人が出てきて初めて、投資用不動産は収益を生み出すことができます。

では、賃借人はどうやって見つけるのでしょうか?

自分で借りたい人を見つけることができればいいのですが、自分が不動産屋でもない限り、それは難しいでしょう。

通常は不動産屋に依頼し、賃借人をつけてもらうことになります。この不動産屋を賃貸管理会社と呼びます。

この賃貸管理会社と管理委託契約を締結し、賃借人を見つけてもらいます。

賃借人が見つかると、あなたと賃借人の間で賃貸借契約が締結されますが、この時に、賃貸管理会社への報酬として広告料を支払います。

広告料は俗にADと呼ばれており、委託料などいろいろな呼び方がありますが、仲介手数料とは別の、宅建業法上はグレーな報酬です。

建て付けとしては、業務にかかる広告費用として請求します。広告費は月額賃料の1か月分であることが多いです。

賃貸管理料

いざ賃借人がついても、賃貸管理会社との契約は続きます。投資用不動産には人間が住んで生活するので、日常のクレーム、突然の設備の不具合、入金管理、未払い時の督促作業等が発生します。自分で対応できるならよいのですが、そうではない場合は賃貸管理会社がそれを代行する代わりに、お金を支払うこととなります。

だいたい毎月の賃貸管理料は月額賃料の5%~8%あたりであることが多いです。

更新料

賃貸借契約は2年間であることがほとんどであり、賃貸管理会社への更新料もなぜか発生します

賃借人が支払う更新料の50%~100%であることが多いです。

退去時手数料

賃借人が退去する際に、立ち合い内見をしたり、日割り計算をしたり等、解約退去に伴う業務への対価として、退去時に手数料を賃貸管理会社支払うことがあります。1~2万円程度であることが多いです。

維持修繕費

建物も経年劣化と使用による劣化が進んでいきますので、適切に修繕をしていく必要があります。

内装であれば、壁紙の張替、畳・襖・障子の張替、キッチン・トイレ・お風呂等水回りの交換。給湯器の交換。

外装であれば、外壁塗装、シーリングのうち替え、屋上防水の貼り直し等の維持修繕を実施する必要が出てきます。

別記事予定

固定資産税と都市計画税

毎年固定資産税と都市計画税がかかります。

市町村(東京都は都)が毎年1月1日に所有していた人に対して課税します。納税通知書は6月頭頃に届きます。

くわしくは別記事を参照ください。

ローン金利

ローンを組んだ際の金利も、ランニングコストの一つです。

いま、住宅ローンは史上最低金利であり、メガバンクでも実質金利は、変動35年で0.600%です(平成29年4月~)。

100万円の借り入れに対して、月返済額は2,640円、35年間の利子合計は108,921円です。支払総額の9.8%が利子です。

ただし、アパートローンは住宅ローンほどの金利優遇を受けられないため、店頭表示金利2.475%からどれだけ優遇を受けられるかが重要になります。

35年で2.475%だと100万円の借り入れに対して。月返済額は3,561円、35年間の利子合計は495,857円です。0.6%の時の約5倍の利子を支払うことになります。支払総額の33%が利子です。

まとめ

不動産投資をする場合には、以上に挙げたランニングコストが継続的にかかってきます。株をやっている立場からすると、かかるランニングコストの項目が多すぎる感じがします。

これだけのランニングコストがかかると認識したうえで、売上を立ててゆかなければなりません。

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