中古住宅で住宅ローン控除を利用して所得税と住民税を還付・控除する方法

time 2017/03/07

前回までの記事の中で「住宅ローン控除で株の利益を確定申告して22万円還付された話【前編】」「住宅ローン控除で株の利益を確定申告して22万円還付された話【後編】」新築住宅を取得して住宅ローン控除を利用する方法をご説明いたしましたが、中古住宅でも条件を満たせば、住宅ローン控除を利用することができます。

ここでは、中古住宅の取得で住宅ローン控除が利用できる条件をご説明いたします。

中古住宅の取得で住宅ローン控除が利用できる条件

（参照　国税庁ＨＰ　No.1214 中古住宅を取得した場合（住宅借入金等特別控除））

①取得した中古住宅が次のいずれにも（イ、ロ、ハ、ニ、ホ）該当する住宅であること

イ建築後使用されたものであること…つまり中古住宅です。注意すべきなのは、築年数が一年を経過していても、建築後使用されたことのない住宅であれば新築扱いになることです。その場合は「住宅ローン控除で株の利益を確定申告して22万円還付された話【前編】」をご参照ください。また、住宅ローン控除の利用上は築年数が一年を経過していても、建築後使用されたことのない住宅であれば新築扱いになりますが、それ以外の場合は中古として判断されますのでご注意ください。

ロ次（Ａ）（Ｂ）（Ｃ）のいずれかに該当する住宅であること。

（Ａ）家屋が建築された日からその取得の日までの期間が20年（マンションなどの耐火建築物の建物の場合には25年）以下であること。

この（Ａ）の条件を満たせば、住宅ローン控除の利用は簡単です。戸建ては築20年以下、マンションは築25年以下であること。逆にこの条件を満たせない場合は、住宅ローン控除の利用にすこしコツが必要です。

（Ｂ）地震に対する安全上必要な構造方法に関する技術的基準又はこれに準ずるもの（耐震基準）に適合する建物であること（平成17年4月1日以後に取得をしたものに限ります。）。

つまり、（Ａ）の条件戸建ては築20年以下、マンションは築25年以下を満たせない場合は、

　①家屋の取得の日前2年以内に耐震基準適合証明書を取得

　②家屋の取得の日前2年以内に住宅性能評価書により耐震等級（構造躯体の倒壊等防止）に係る評価が等級1、等級2又は等級3であると評価を受ける（等級0はＮＧ）

　③家屋の取得の日前2年以内に既存住宅売買瑕疵担保責任保険契約が締結されている

のいずれかを満たす必要があります。また、これらの条件は、取得の日前2年以内に①②③のいずれかが必要になるため、売主側に用意してもらう必要があります。取得後に買主が手続きしても、住宅ローン控除を受けることはできないことに注意して下さい。売主側が協力的であればいいのですが、そうでない場合は条件を満たすことはできません。

（Ｃ）平成26年4月1日以後に取得した中古住宅で、（Ａ）又は（Ｂ）のいずれにも該当しない一定のもの（要耐震改修住宅）のうち、その取得の日までに耐震改修を行うことについて申請をし、かつ、居住の用に供した日までにその耐震改修（住宅耐震改修特別控除の適用を受けるものを除きます。）により家屋が耐震基準に適合することにつき証明がされたものであること（コード1215「要耐震改修住宅を取得した場合（住宅借入金等特別控除）」参照）。

こちらは、買主で手続きが可能な方法です。要件は耐震改修を行う旨の申請を取得の日まで行い、居住する日までに耐震改修を行い、耐震適合証明を取得することです。

ハ取得の時に生計を一にしており、その取得後も引き続き生計を一にする親族や特別な関係のある者などからの取得でないこと。…たとえば、いままでもこれからも引き続き同居する父親から取得するなどはＮＧです。

ニ贈与による取得でないこと。…誰かから無償でもらった場合もＮＧです。

一つ目の条件が、新築とは違いますが、それ以外の条件は新築の場合と一緒です。条件の確認は「住宅ローン控除で株の利益を確定申告して22万円還付された話【前編】」の住宅ローン控除が使える条件とはの②以降をご参照ください。

もちどらもセミプロレベルの知識は持っているので、ほんとうはアドバイスをしたいのですが、個別具体的な税務相談は税理士にしかできない業務なので、詳しく知りたい方は税理士にご相談ください。

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