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24歳で株に手を出して29歳で脱サラした30歳子持ち元マンデベ社員が不動産やマネーのお得な話や仕事や副業について語る読むマネー系ブログ

築30年のマンションを買おうとしている嫁のママ友の旦那に伝えたいこと

time 2017/09/13

嫁のママ友の旦那が、

築30年のマンションを買おうとしているそうです。

もちろん、他人がとやかく言うことじゃないですが、

言いたいなぁと。

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築30年のマンションに何年ローン組む気?

住宅ローンは一般的には、35年ローンを組むのが主流です。

新築販売なんかは、変動で35年で組む人が9割以上です。

で、築30年のマンションで、何年のローンを組む気なのか。

リノベーションとか言って表面だけきれいにしても、

中身はボロいです。

管理費・修繕積立金は月額4万を超えるよ。

マンションにつきものの管理費修繕積立金は、

ファミリータイプの70平米3ldkで月4万は行きます。

 

管理費はマンションとしてのランニングコスト。

共用部分、つまり、自分の部屋以外のところの

維持にかかる費用です。

管理会社への委託費や、管理人の人件費。

廊下やエントランス照明の電気代や、

機械式駐車場、エレベータ、給水ポンプの電気代。

機械式駐車場、エレベータ、電気設備、消防設備、

給水設備の点検と軽微な修繕。

マンションならではの植栽の剪定。

そんなこんなでマンションとして毎月出ていく出費です。

管理費は月1万円くらいかな。

 

修繕積立金は、大規模で計画的な工事のために毎月

積み立てておくもの(じゃないと、工事することになったから

いきなり100万払ってとか言われても払えないですからね)

築30年だと修繕積立金は月2万円~4万円はかかります。

というか、それくらい拠出しないと建物を維持できません。

・3回目の大規模修繕工事

・エレベータのセミリニューアル

・共用照明器具の交換

・機械式駐車場の更新

・玄関ドアの交換

・給排水管の更新 エトセトラエトセトラ

これらのマンション維持全体にかかるお金を、

所有者が毎月修繕積立金として払って積み立てます。

 

月に3万円出して修理し続ける気ですか?

あと、築古物件は管理組合が修繕費を借り入れしてる

ケースが多々あるので注意。

築30年は給水管は死んでいる

ここ10年以内の物件の給水管は樹脂製ですが、

築30年の物件は給水管は金属製です。

金属だから、サビます。

築30年もするとサビッサビです。

床のフローリングの下を給水管が這っていますが、

錆び切っています。

これ、床を引っぺがして玄関横のメーターボックスから

風呂、キッチン、トイレ、洗面所まで引き直す必要があります。

リフォーム代いくらかかるの?

ちなみに工期は短く見て3日間かなぁ。

もちろん上の階の給水管も死んでいる

給水管がさびると、内側にサビこぶ(さびのかたまり)が出来て

水流でべりっとはがれて、給水管に5㎜くらいの穴が開いて

だばだば水が出ます。穴の開いたホースみたいに。

給水管は常時水が詰まっているので(だから蛇口ひねると水が出る)

穴が開くとダバダバ出ます。

床下の給水管からダバダバ漏れた水は、コンクリートを浸透して、

下の階の天井に降り注ぎます。

いわゆる漏水です。

天井から水が漏れてきた!マンションで漏水が起きたらどうする!?

ウソみたいな話ですけどよくあります。

しかも、上の人は床下の出来事だから気づきません。

 

これを防ぐには、上の階の人が100万円近くかけて

自分ちの給水管をリフォームしていないといけません。

(リフォームすれば樹脂管なので漏水しない。ただし、

下手な工事屋だと水周りとの接続部がうまく施工されておらず、

漏水するケースは多い)

場合によっては、縦に4フロア貫通とかザラです。

(401号室で漏水。301、201、101までダバダバ)

上の人の床下の給水管の話なので、

自分ちの努力だけでは全く防げません。

でも水は漏れてきます。

せっかく自分ちをリフォームしてきれいにしても、

上から漏水したら最悪です。

築古負債マンションは最終的に売れるの?

マンションはどこかで売り抜けないと、

建物が存在する限り、永遠に

管理費修繕積立金を支払い続けないといけません。

それでもマンションを買いますか?管理費は下がらないし修繕積立金は4倍に上がる。

改訂版 金持ち父さん 貧乏父さん:アメリカの金持ちが教えてくれるお金の哲学 (単行本)では、

「マイホームは負債だ」と言っています。

維持費がかかるからですね。

マイホーム(持ち家)は資産か負債か。不動産屋がそれを言っていいのか。

その線で言えば、たとえローンを払い終わっても、

固定資産税・都市計画税・リフォーム費用はもちろん、

所有者である以上管理費、修繕積立金はかかり続けます。

マンションならでは、ですね。

売り抜けない限り、永遠に支払わないといけません。

(親の築古マンションを相続したら、滞納管理費・修繕積立金

200万円請求されたとか普通にあります。)

日本の人口は減っていくし、

空き家は増えていくし。

そんな中で売れるのかどうか。

築古マンションをお勧めしてくる人たちは、

・仲介手数料で儲ける不動産屋

・リフォーム代で儲けるリフォーム屋

・ババを誰かに引かせたい人

がほとんどです。

彼らは自分のために行動しているだけで、決して

あなたのためにお勧めしているわけではありません。

売れればいいんです。

鵜呑みにしちゃだめですよ。

住んでいる人はじい様ばあ様ばかり

もちろん築30年なので、住人は30歳で買っても

60歳になっています。

つまり、年金暮らしの超高齢者だらけです。

マンションの修繕も、

・できるだけ修繕したくない

・できるだけ金をかけたくない

というお年寄りならではの考えをする人が

大半を占めます。

必要な修繕積立金の値上げも、

・年金暮らしにはきつから嫌だ

と対案なき反対、問題先送りの反対

にあうことが多いです。

しかも、マンションの区分所有者(部屋の持ち主)

という点では同格なのにもかかわらず、

年寄りというだけで

先輩風をふかしてくるから厄介です。

それでいながら、面倒な管理組合役員については、

「若い人がやってくれ」

「わしらはもう何回もやっているし」

と平気で押し付けてきます

どう考えてもおじいさんの方が時間取れそうなのに…。

そして、それでいながら理事会の決定事項に

文句はつけてきます。

年寄りをはねのける強いメンタルが必要です。

鉄筋コンクリート造でも音は響く

小さな子供がいる場合、部屋の中でドタバタすると、

音は響きます。

そりゃあ壁の薄いアパートよりましですけど、

それでもやはり響きます。

そして、周囲もみな子育て世代なら、

まぁお互い様的に許しあえますけど、

おじいさんおばあさんだらけだと、

ガシガシクレーム入ります。

お年寄りは起きるの早いし寝るの早いし。

鉄筋コンクリート造のマンションでも騒音トラブルは避けがたい。小さい男の子がいるなら戸建てのほうがいい。

築30年のマンションをもし買うのなら

修繕積立金がきちんと積み立てられている

きちんと長期修繕計画が25年先まで設定(30年間の計画を5年おきに見直し)されており、その通りに積み立てがされていて、修繕積立金の改定もきちっとされており、次回の大規模修繕工事を借り入れ無しで実施できる計画になっていること。また、管理費修繕積立金の大きな滞納がないこと。

管理費・修繕積立金が月4万円超なのは古いから仕方ない

これは古いマンションなら仕方ないです。逆に、古いのに修繕積立金が安いと、修繕工事ができない、借り入れしている(マンションとして借金をしているということ)等の危険があります。また、管理組合の総会決議で、サラっと値上がりします。

都市部の駅近物件を選ぶ。郊外はやめる

いざとなったら駅近であれば売り抜けられる可能性、容積緩和で建て替えが容易になる可能性は郊外より高いです。郊外型築古大規模物件は止めましょう。詰みます。

マイホームを購入するなら駅徒歩だけは妥協するな。不動産は立地がすべて。

キャッシュで買う。もしくは10年ローンで適合証明を取ってもらう。

築古物件を借金してまで買うのは賢いとは言えません。安いんだから現金で買ってしまうか、組むとしても短期のローンにしましょう。住宅ローン控除が使えるようになりますから、適合証明を取ってもらうのを忘れずに。中古物件でも適合証明取れる設計事務所はありますよ。

管理組合で火災保険の個賠特約をかけている

築古物件は漏水事故が頻発します。万一(実際は20%くらいの確立)漏水が起きた場合、上階から賠償してもらう必要がありますが、個人でやり取りするのはすごく大変です。しかも損害賠償額は平気で30万円~100万円くらいしますからね。管理組合の火災保険に個賠特約があり、かつマンションの管理会社が保険代理店も兼ねていることが望ましいです。(もとから個賠をかけていないマンションや、最近保険料が高いため特約をはずしたマンションは多い。個賠特約が高い分管理費が高いケースも多い)

管理会社が大手

マンションの管理会社の安かろう悪かろうはマジで最悪です。できれば分譲時の大手デベ系列を相見積で脅して安くするのが望ましく、独立系の安いところは最悪です。担当者が素人、コロコロ変わる、無資格のおじいさんだったりします。管理組合の理事長や、管理会社の担当者、管理人による管理費や修繕積立金の横領とかもザラです。

管理規約がしっかりしている

管理規約はそのマンションのルールブックです。

できれば、国交省の標準版の改正に合わせて都度改正していることが望ましいです。でないと、トラブルが起きた時にジャッジする基準がなく、バタバタします。

ペットは禁止か、どんな動物を何匹まで飼っていいかとか、タバコは吸っていいのかとか。

年寄りに言いくるめられない

マンションという区分所有建物を区分所有している(つまり、1部屋持っている)という点では平等です。株と一緒で、同じだけの株を持っていたら平等ですよね。年上だとか、先に住んでいたとか、関係ありません。そういう無茶を言ってくる老人は居ますので、毅然とした態度ではねのけてください。うるさい年よりも、しょせん何十分の1でしかありません。1部屋持っている以上みんな平等です。(厳密には管理規約で議決権割合が決まっていて、部屋の大きさで若干変わる)

結論

ですから、中古の仲介物件購入は、新築プレミアムが剥げ落ちた築10年くらいから、行っても築20年までがいいんじゃないかなと思います。

新築プレミアムの恐怖!はげ落ちるのはなんと○割!?

安けりゃいいってものでもないですからね。

パッと見で安くでも、じつは高くつくなんて不動産あるあるです。

せっかくの高い買い物ですから、

あとで後悔しない物件選びをしたいですね。



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