正直すぎる元不動産屋が教える　新築建売住宅をお隣さんより700万円ほど安く購入した体験談とコツ６選

最近定時退社気味のもちどらです。

マイホームはやはり大きな買い物ですよね。今のご時世、だいたい3,000万円～4,000万円くらいでの購入をイメージするのが一般的な価格帯ではないでしょうか。

一生で一番大きな買い物ですので、品質に妥協はしたくないですけど、できればお得に買いたいですよね。ましてや、新築なら新築プレミアム乗っかていますので、できるだけ安く買いたいところです。

もちどらも昨年、ついにマイホームを購入いたしました。

建売住宅で土地110㎡、建物は二階建てで延べ床90㎡の3LDK。庭付き駐車場付きのよくある一戸建てです。

場所は千葉県の某所で、最寄り駅は一日の平均乗員数15,000人程度で、徒歩12分。東京駅まで42分の立地です。

土地は坪36万円程度、建物は坪48万円程度の建売で、もちろん方位にもよりますけども、だいたい１戸あたり3,000万円程度の一団の建売住宅です。

それを、2,330万円で購入しました。もちろん新築です。

お隣さんやお向かいさんより、約700万円ほど安く購入したことになります。

ここでは、なぜ新築建売住宅を安く購入できたのかという理由と、ちょっとしたコツをお伝えしたいと思います。

①モデルハウスを狙え

新築マンションならモデルルームがありますよね。注文住宅なら住宅展示場のモデルハウスがあります。どちらもお客様に商品である住宅を実際に見て体感してもらい、購入につなげていくという使い方をします。ちなみに、来場者が10組いれば、1組は契約します。

建売住宅でも、小規模の建売では販売員が一人、土日は現地にいるか、もしくは無人で電話で呼ぶ形式が多いですが、ある程度の規模の建売であれば、モデルハウスがあって営業マンが常駐しているケースがあります。戸数だと6～8戸以上の多棟現場であり、かつ売主が単なる建売のパワービルダーではなく、注文住宅もやっているけど、建売もやる、ようなところだとベストです。

一団の建売区画の中で、一戸だけモデルハウスとして売主が販売拠点として使用し、実際に家具や照明を置いて、お客様に商品である住宅を実感してもらい、現物をつかって住宅設備を実際に見て、体験してもらうという使い方をします。

ただ、このモデルハウスもずーっとモデルハウスにしておくわけにはいかず、最終的には売却して利益を出して回収する必要があるのですが、もちろん単なる新築と比べると、たくさんの見込み客が出入りしたり、業者が使用していたわけですから、売却する際にモデルハウスとして使用していた分値下げする必要が出てきます。

ですので、モデルハウスとして使用されていた住戸はお隣さんより安く購入できることが多く、それを気にしない人にとっては狙い目です。

②キャンセル住戸はおいしい

なんらかの理由で、契約がキャンセルになった住戸があります。

たとえば、契約者のローンが通らなかったり、ぎりぎりで転勤が決まって遠くへ引っ越すことになったり、場合によっては離婚などで急きょ家がいらなくなったりなどなど、いろいろな理由があって、契約がキャンセルになることがあります。

ただ、そればあくまで買い手の都合であり、住宅自体は何ら問題ありません。

場合によっては、キャンセルした買い手が手付金を放棄していることがあります。この場合、売り主は、商品である住宅は手元にありながら、手付金を受領しているので、その手付金の分だけ住宅を値下げしても問題ないということになります。また、あてにしていた契約がボツになってしまったため、若干の焦りは出てきます。ですので、売り出し価格を下げたり、値切り交渉に応じやすくなります。

③決算月が勝負だ

どんな会社にも年に1度、決算があります。

会社は年間の予定を立て、決算までに目標を達成しなければなりません。その目標に少しでも近づくために、決算間際は値引いてでも受注したい、売り上げを立てたい、という思惑が働くことがあります。

いろいろなものが、例えば洋服屋でも家電量販店でも、決算セールという特売を行いますが、不動産も例外ではありません。

ある程度時期を自由にできるならば、決算期を見越して勝負をかけると値引きを引き出しやすくなります。

④中古になる直前は仕掛け時

不動産の中古の明確な定義をご存知ですか？

不動産業界では、中古というのは

①一度でも誰かが住んだことがある物件

もしくは

②建ててから1年が経過した物件

このどちらかを満たすと、中古扱いになり、価格は激落ちします。

建売業者からすると、建てて売れずに1年経ってしまうと、中古になって販売価格が下がってしまいますが、それは避けたいところです。ですので、中古落ちする手前で、業者は焦りだしますので、値引きがしやすくなります。

⑤仲介業者を挟まず、売り主直で値下げを引き出せ

不動産業者の中には、仲介業者と言って売り手と買い手とをつなげることで手数料を得ている人たちがいます。

通常は中古物件の取引の場合に仲介業者の出番になるのですが、新築の建売を紹介することで、仲介手数料を得ようとする業者がいます。

もし、この仲介業者を介して3,000万円の新築の建売住宅を契約すると、あなたは仲介手数料として96万円＋消費税をこの仲介業者へ支払わなければなりません。それだけでなく、じつは売主である建売業者も、お客様を連れてきてもらったので仲介手数料として96万円＋消費税を仲介業者へ支払います。

この仲介業者を抜いて、直接売主と契約することができれば、あなたは仲介手数料分の96万円を余計に払う必要はなくなりますし、建売業者も96万円分得をします。ですので、この売主である建売業者が負担するはずだった96万円分は、販売価格から値引いてもらうことが可能ということです。

これは、新築建売購入を検討するときに、はじめからピンポイントで売り主にアタックすることが必要です。駅前の不動産屋に入って、車でぶんぶんいろいろなところを連れまわしてもらって新築建売に行き着いた場合、仲介手数料を抜くというのはＮＧになるので注意してください。

⑥値引き交渉のテクニック

値引き交渉、得意な人はあまりいないんじゃないでしょうか。

でも、舌先三寸で数十万～百数十万円下がるとしたら、トライする価値ありです。

実話

私もちどらは、多当現場の建売で、モデルハウス住戸として利用しされており、且つキャンセル住戸を、築6か月の時点で、2月契約3月引き渡しの条件で、もちろん売主直契約で住宅購入をしましたので、お隣さんやおむかいさんより、約700万円ほど安く住宅を取得することができました。

これは、もともと不動産業界に詳しいこともありますが、時期ですとか、たまたまそういう物件に巡り合ったですとか、運によるものも大きかったです。

もともと、モデルハウス住戸であったこと、キャンセル住戸であったこと、築6ヵ月経っていることから、お隣さんやおむかいさんより販売価格が550万円ほど安く設定されていたのですが、2月の契約日当日に150万円の値引き交渉をして、最終的には呑んでいただき、2,330万円で契約いたしました。

まとめ

以上のことを注意して住宅購入を検討するだけで、何も考えないで購入するよりも多くのお金を節約することができます。

同じものを買うならば、金額は安いほうがいいに決まっていますので、少しでも安くマイホームを手に入れましょう。

以上、お読みいただきありがとうございました。